引言
2017年是中国房地产市场调控深化、结构转型的关键一年。在“房子是用来住的，不是用来炒的”总基调下，各地因城施策，楼市经历了从火热到降温的转折。本报告基于房地产咨询机构监测的大数据，从政策、销售、价格、土地、企业及2018年展望等方面，全面梳理2017年中国房地产走势，为行业参与者提供决策参考。
一、政策环境：史上最严调控与长效机制并行
2017年，房地产调控政策密集出台，截至当年11月，全国超过100个城市发布楼市调控措施累计250余次。与以往“一刀切”不同，本轮调控强调分类指导、因城施策。一方面，热点一二线城市收紧限购、限贷、限售、限价（“四限”）；另一方面，三四线城市坚持去库存，形成调控与去库存并存的格局。与此住房租赁市场、共有产权住房、集体土地建设租赁住房等长效机制试点加速推进，中央经济工作会议将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”列为重点。
二、销售端大数据：增速回落，区域分化显著
据国家统计局及行业咨询数据，2017年全国商品房销售面积16.9亿平方米，同比增长7.7%，增速较2016年回落14.8个百分点；销售额13.37万亿元，同比增长13.7%，回落21.7个百分点。总量再创新高，但增速明显放缓。
区域分化：一线及热点二线城市受调控影响，成交面积同比下降，如北京、上海二手房成交量降至历史低位；三四线城市在去库存和棚改货币化安置拉动下保持活跃，部分城市销售额同比增幅超过30%。从城市能级看，二手房市场降温快于新房，价格调整预期逐渐形成。
三、价格趋势：涨幅收窄，总体趋于平稳
根据70个大中城市住宅销售价格数据，2017年房价环比涨幅逐月收窄，同比涨幅见顶回落。截至11月，一线城市新房价格同比涨幅连续14个月回落，二手房连续7个月回落；二三线城市涨幅也有所收窄，但全年仍保持正增长。大数据监测显示，15个热点一二线城市房价环比全面止涨，部分城市出现阴跌。预计2018年房价将延续稳中有降趋势，但大幅下跌概率较低，因库存处于低位且地价支撑。
四、土地市场：量价升温，租赁用地崛起
2017年，300个城市土地成交面积同比小幅增长，土地出让金总额创新高，同比增长约30%。房企补库存意愿强烈，二线城市与强三线城市成为拿地重心。溢价率方面，受土拍规则限制（限地价、竞配建等），平均溢价率较20166年明显下降。值得关注的是，租赁住宅用地开始放量，上海、广州、杭州等城市推出多宗纯租赁宅地，部分底价成交，预示土地供应结构向“租购并举”转变。
五、企业格局：集中度提升，多元化转型
2017年，百强房企销售额市场占有率突破45%，较2016年提高约10个百分点，行业集中度加速提升。碧桂园、万科、恒大销售金额突破5000亿元，龙头优势扩大。房企纷纷寻求转型，布局长租公寓、文旅地产、产业地产、养老地产等新业务。房地产咨询机构指出，在融资收紧背景下，房企更加重视现金流管理，合作拿地、股权收购成为主流。
六、咨询机构视点：大数据驱动市场预判
随着房地产进入存量时代，购房者行为、企业投资决策更趋理性。房地产咨询机构利用大数据技术，从土地、新房、二手房、租赁、人口等多维度构建监测体系，识别复苏与衰退信号，为政府调控、企业投资和个人购房提供精准画像。例如，通过手机信令、找房热度、带看量等先行指标， consultants能提前3-7天预测市场走势。
七、2018年展望：稳态中寻找结构性机会
基于2017年大数据，我们认为2018年房地产市场将呈现以下趋势：
1. 调控政策保持连续性，限购限贷难言放松，但局部微调可能增多。
2. 销售面积同比或小幅下降，但绝对规模仍处高位。
3. 租赁市场迎来大发展，金融、税收配套政策加快落地。
4. 城市分化加剧，三四线去库存后需警惕需求透支风险。
5. 房企资金压力加大，行业并购整合提速。
在“租购并举”新格局下，房地产咨询将持续利用大数据工具，帮助各方把握结构性机遇，防范风险。
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